物業公司的財務管理制度范文
物業公司的財務管理制度篇1
關鍵詞：物業管理；財務管理
1物業公司財務管理的現狀和難點
物業管理指的就是派遣專業的人員，受物業所有人員的委托，依據我國的相關法律法規，遵從簽署合同的各項條約，對已經完成建設并且投入應用的房屋建筑物以及相應的配套設施，應用經濟的手段對其進行全面的、有效的管理。目前，物業公司財務管理主要存在以下難點。
1.1財務控制體系薄弱
1.1.1物業管理費定價偏低或收費不足。一方面前幾年物業項目一般由“誰開發誰管理”，即房屋建成初期由房開商成立的物管公司進行管理，為促進銷售，一些物業管理費定價偏低（特別是住宅項目），有些甚至低于成本價，項目開發完畢或銷售完成后，房開商不再對物管進行補貼，物管公司再進行調價比較困難；另一方面，即使物管費定價合理，受入住率和收費率的影響，物業公司收到的管理費也會存在不足情況，難以維持公司和物業項目的正常運行，物業公司往往采取降低服務標準、減少人員配置等措施，但這樣使得物管服務品質下降，反過來又造成收費困難，形成惡性循環。
1.1.2由于物業管理行業特性，使得物業公司在收費時時常會有項目繁雜、金額小、涉及現金多等特點，如果公司的財務管理制度不健全，再加上執行力度不夠、監督不嚴格，可能會有收取資金被流失、不按時入賬、收費臺賬記假賬等風險，給公司帶來損失。對于資金支出也同樣存在零星、繁雜、現金使用頻繁的特點，如物資采購就分保潔用、設備設施維保用、護衛用、食堂用等各類物資，品種數量多且采購頻繁，如果公司財務管理制度不健全、支出審核審批手續不嚴，也極易造成公司人工和采購成本上升、滋生腐敗，影響物業公司的服務品質和效益，阻礙公司的長足發展。
1.1.3財務人員的素質問題，出于成本效益原則考慮以及受物管項目規模的限制，物業企業在人員崗位配置上往往不足，無法做到專人專崗，尤其是小規模物管項目。財務部門也是如此，特別是基層財務人員如收費員通常兼物業管理服務崗位，不僅要具備財務人員的基本素質，還要有物業管理的業務能力，現實中能達到該能力要求的人員很少，不能讓財務管理在企業基礎管理和控制中發揮很好的作用。
1.2缺乏現代化的管理理念和手段
現代的管理理念和手段是保證物業公司服務質量的重要基礎。隨著市場經濟體制的不斷完善和現代科學技術的應用，物業管理逐步走向市場規范化、物管項目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能適應現代物管的需要，同時也對財務管理提出新的要求，如物管項目前期方案制定、投標、前期介入，以及后續管理都需要財務管理的全程參與和介入，如果企業還在以陳舊的理念和手段進行物業管理，勢必限制企業業務的拓展，影響企業管理的質量效果和經濟效果，同時給財務管理增加了工作量與難度，難以發揮財務在企業內部控制和監督管理中的作用。
2解決物業公司財務管理難點的措施
本人從事物業公司的財務工作多年，總結建議以下幾條措施以供參考：
2.1完善公司財務管控制度并有效實施
公司應高度的重視財務管理制度的建立健全與有效實施，財務部門應對物業管理流程中涉及的財務事項進行全方面的梳理，包括方案制定、價格測算、收費流程、臺賬管理、票據管理、人員工資、物資采購與庫存管理、資金支付審核流程與審批權限等方面，建立健全財務管理制度和具體實施細則，并在實際運用中根據管理要求及時修改完善。嚴格執行財務管控制度，定期不定期檢查制度執行情況，可以將制度執行情況作為部門（項目）考核指標之一，納入部門（項目）的工作績效管理，以保證制度能得以很好的落實和實施。
2.2資金收支管控方面
資金收入管理重點規范收款流程管理，包括收款標準、規范開票、交款時限、記賬要求、管理報表的編報等細節管理，有條件的可以利用現代信息技術將收款流程納入財務信息系統管理，以提高管理效率，同時建立內部和外部（業主或客戶）的監督機制，對收款流程進行檢查監督，減少資金收取過程中的損失。
2.3提高財務人員的素質和業務水平
財務人員的職業素養與業務能力，對財務管理工作的質量和效率有著決定性的影響。物業公司應重視財務管理人員的職業素養與業務能力提升，主要做到以下幾點：①建立和完善財務管理部門的部門職責、崗位設置和崗位說明。②嚴格把關財務人員上崗前的資格要求，如學歷、從業資格證、職稱等。③注重財務人員培訓，培訓內容包括物業管理相關知識、法律法規、公司各項規章制度，特別是基層財務人員要熟悉公司業務管理制度和財務管理制度，能熟練運用到實際工作中。④定期對財務人員進行工作績效和職業素養的考評，將工作績效與個人待遇、晉級掛鉤，調動財務人員的積極性。對于財務人員的違規違紀行為，應及時采取處罰、調離財務崗位、辭退等措施，情節嚴重的還應追究法律責任。⑤有條件的物業公司，應對財務人員定期輪崗，以提高物業公司財務管理工作質量。
2.4開展財務分析，發揮財務管理預警作用
物業公司財務部門應根據公司戰略目標，組織分析公司和項目的現狀，包括現有資源、管理規模、管理水平等，組織編制公司和項目年度預算，協助公司決策層制定公司年度管理目標和經營目標、下達具體考核指標（包括管理指標、經營指標）。定期統計匯總公司、項目各項指標的實際完成情況，對照預算及目標，分析差異的內外部原因，及時向公司管理層及項目反饋預算執行情況、警示所發現的管理和經營風險等信息，以便公司能采取措施及時解決經營管理中的問題和風險，做到“事前和事中控制”，充分發揮財務管理的預警作用。
3結語
財務管理對于物業公司的內部管理、經營業績和持續發展有著重要的影響，物業公司需建立健全和完善各項財務管理制度并有效實施，應用現代化的管理理念和手段，將財務分析、管控和監督的管理作用全面地發揮出來，從而有效地增強企業的經濟效益，促進物業公司的長久持續發展。
物業公司的財務管理制度篇2
關鍵詞：物業公司；財務內控；財務風險；防范
在我國經濟在發展進程中，物業公司內部控制出現了多種問題，所以，完善物業公司財務內部控制方式，成果顯著。然而，財務內部控制是財務管理不可缺少的重要手段之一，促使物理公司資金使用合理化，促使物業公司持久發展。物業公司財務內部控制管理自身問題嚴重，財務風險無不影響著物業公司資金的安全，阻礙了其正常運轉。所以，加大物業公司財務內部控制力度，可將風向規避在可控范圍內。
一、物業公司財務內控與財務風險防范的問題
幾乎所有的物業公司都認為，內部控制制度的缺失多少會出現一些問題，其不單是管理人員的失誤，同時還牽扯到公司的體制、員工的素質和修養等，所以，我們一定要清楚物業公司財務內部控制存在的問題，預防因物業公司內部控制不合理產生的財務風險。物業公司財務的內部控制制度尚不完善，主要集中在物業公司的收支與控制上。比較之下，物業公司經營規模較小，有關業務活動金額不多，事實上，有關業務如收取物業服務費、收取水電費等的量相當大。尤其水電費支出常常具有較大的金額，受制于計量總儀表、管線漏耗等，支出環節要構建總表用量查驗、復核審批制度，以及時找尋問題，控制支出在有效范圍。此外，一些業主不愿配合，重復工作多有存在。除此之外，許多物業公司的領導未認識到上述業務活動的復雜性，因此，忽視了工作人員的實際工作，未配置相應的內部控制部門與機構。另外，物業公司的費用管理松懈，成本管理缺位等，這都是不健全的財務內部控制，容易引發財務風險。物業公司財務內部的控制意識淡薄。物業公司的運營缺少有效的財務內部管控，這就使得員工過分看重自身業績，不太注意會計內部控制管理。如果財務內部控制思想不存在，財務工作人員將產生模糊的財務內部控制目的，進而使得內部控制效率偏低，引發了財務風險。
二、物業公司財務內控與財務風險防范對策
面對出現的問題，我們從中可見，物業公司內部存在潛在的安全隱患，其嚴重阻礙了物業公司的發展，所以，物業公司提高財務內部控制，加強財務風險防范，提高財務內控工作效率，確保物業公司資金良好運轉。此外，物業公司應健全內部會計控制，避免會計信息缺失真實性，預防各類經濟犯罪的產生。完善物業公司內部財務制度還有助于強化公司內控、規避風險。
(一)優化物業公司財務管理制度
構建完善的物業公司財務管理制度，明晰管理層次及管理人員、被管理人員，確保物業公司財務管理工作有序。構建完善的物業公司財務管理制度，需要從以下幾方面入手：第一，物業公司應加強內部審計的力度，形成完善的內部會計管理體系。物業公司合理配置各部門崗位，建立與之相應的負責制度，完善物業公司內部的組織結構。第二，物業公司要構建會計評價與考核機制，形成規范化的執行與決策監督機制。再者，物業公司從自身經營情況出發，制定規范化的財務活動規則。細化收費人員工作規則，制定、約束常規收入和費用。積極落實收費信息化，把一些重要控制點，如統計報表、收費等植入收費軟件，有效配置操作權限，定期或者不定期地檢查小區收費工作，落實二級財務控制[1]。如此，財務管理工作開展下，可提升財務內部控制效率，規避財務風險。
(二)提高財務風險防范意識，構建有效的風險控制體系
在物業管理服務中，物業服務企業要提高風險意識，構建有效的風險控制體系。在物業公司內部，搞好風險管理知識的普及工作，培訓員工，構建規范化的風險管理程序，制定風險管理目標，采取財務風險管理舉措，付諸風險管理與實踐操作中，定期跟蹤檢查，結合實際狀況，做出相應的調整，實現不斷改進的目標。根據各階段及各類風險及風險源，一定要采取有效的風險控制策略。對物業管理方案編制工作，進行可行性研究，結合各物業項目類型，從客戶實際能力及消費水平出發，制定相應的服務標準及服務價格，防止因為決策失誤而產生風險[2]。在接管驗收中，檢查要仔細，能夠從中獲得真實可靠的物業項目資料，及早發現存在的問題。在管理實施中，以國家標準為依據，按照相關規定，構建健全的管理及監督制度，使工作流程規范化，有效管理、控制服務質量，防止因為服務欠佳引發的客戶不滿意或者索賠。
三、結束語
國際經濟體制處在不斷更新中，物業公司面臨著發展中的困境。從一定層面看，物業公司財務內部控制有利于實現可持續性發展，規避財務風險要求物業公司管理人員具有較高的風險預見性，同時作為一名財務工作人員要細化自己負責的工作。物業公司強化內部控制，構建完善的財務管理制度，規避則務風險，切實執行物業公司內控，保證資金使用合理化，降低資金的損耗和流失，規避財務風險，推動物業公司健康持久地發展[3]。
作者:繆亞茜 單位:臺州市方遠物業服務有限公司
參考文獻：
[1]郎倩.淺談物業公司財務內控與財務風險防范[J].財經界(學術版)，2015(24):220+342.
[2]孫曉紅.淺議物業公司財務內控與財務風險防范[J].現代經濟信息，2012(22):123.
物業公司的財務管理制度篇3
伴隨我國物業行業的發展，大部分物業管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國物業管理發展時間短、物業財務管理人員專業素質不高造成很多問題。
1、會計核算和財務管理的基礎工作缺乏統一規范的管理。會計記賬的方式不合格，沒有嚴格按照會計制度明細記錄財務狀況；會計科目混亂，收支會計科目的記錄不準確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會計資料造假，數據失真或者不準確，作假帳的現象是依然存在的；會計核算和財務管理手續不合理，有些經濟業務甚至沒有正式的合同或者協議等現象都是會計核算存在的嚴重問題。這些會計核算和財務管理基礎的問題嚴重影響會計信息的準確性和完整性，影響物業公司對數據的判斷。
2、會計核算方式單一。很多物業管理公司不注重會計核算這一塊，公司財務狀況由財務部門統一管理核算，其他部門很少設立會計核算和財務管理人員專門對本部門的財務進行詳細管理。物業管理公司的業務范圍大，一個物業公司要同時管理好幾個小區甚至更多，賬目設置不詳細不利于公司對每個小區的具體情況分析和管理。
3、會計核算和財務管理手段落后。很多公司目前的會計核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會計數據收集、分析、處理大部分依靠人工作業。這樣既耗費大量的時間，還影響數據的準確度。財務管理工作把很多時間用在做賬上面，用很少的時間對財務狀況進行詳細的總結分析。
4、成本管理不完善，資金利用不當現象存在。成本管理有三種方式：調整經濟活動的規模效益；與供貨商談判交流，轉移成本；加強財務管理，強化預算管理，節約支出。這些方法只能片面的短時間的管理成本，忽略了物業管理在對企業的供應和服務環節的成本管理，這樣對物業管理公司的長期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。
5、財務報表不詳細，不能為公司管理提供詳細準確的數據。很多物業公司對外提供的財務報表只是很籠統的資產負債表、利潤表等。沒有管理需要的各種詳細報表。例如：維修報表、各種服務費用報表等。還有很多財務信息是采用統計的方法，統計工作時間長，數據不準確，不能滿足財務管理的需求。
6、稅務賬目不清楚，物業管理收費對稅務的劃分不清楚，導致申稅及納稅不真實。
7、會計核算和財務管理分不清。很多物業公司認為會計核算是會計部門的工作，沒有認識到會計核算和財務管理是一個體系。
二、提高物業管理行業會計核算和財務管理水平的方法
（一）規范管理會計核算和財務管理基礎工作
1、提高財務工作人員的思想素質和專業素質。對財務人員進行專業培訓和思想素質培養，提高財務人員的知識水平和管理能力，做好公司的財務管理工作。
2、建立健全公司內部的會計核算制度、財務管理制度、成本核算制度、財務清查制度等。讓公司的會計核算和財務管理有制度可依。
3、建立完整的財務監督體系。有了完整的財務監督體系可以規范財務管理的整個過程，提高財務管理的效果。特別是原始會計憑證的審核制度，這樣可以保證會計信息的完整性和準確性。
（二）建立二級會計核算和財務管理制度。
由于物業管理公司管理區域的增多，對財務的管理也應該更加詳細。要掌握詳細的數據信息，必須建立二級或者多級的會計核算和財務管理制度。以每個小區為單位建立會計核算和財務管理制度，對小區信息及進行整合分析，再將原數據和整合數據交由公司總財務部門，公司財務部門對每個小區的信息數據進行分析。必要時這些詳細的信息也是物業公司制定小區管理計劃的重要依據。
（三）正確劃分應繳稅務項目，準確申報應納稅額。
很多物業公司會計人員分不清楚公司“管理處”和業主委員會之間的關系、物業管理企業所有者權益和物業所有人權益之間的區別、物業管理服務費用的會計核算和稅務申報之間的關系，以及對應繳稅項和非應繳稅項之間的劃分認識不清。這些都導致會計核算和財務管理不當。要增強財務人員的稅務知識，正確劃分應交稅務項目，按時申報納稅，做好物業管理的財務工作，保證各方利益不受損害。
（四）對財務進行精細化的管理。
1、對成本進行精細化管理。建立會計輔助核算和財務管理制度，成本核算必須明確到各個部門及負責人，可以按照單位管理的需要對成本科目按部門、按人員、按地點進行輔助核算，對每一筆開支的用處和單位都進行詳細的記錄，保證信息的完整性和準確性。
2、對利潤進行精細化管理，進行最小范圍的核算。以部門或以樓體為單位劃分利潤的財務管理，每個單位的財務管理又可以劃分下一級的財務管理單位（例如再以項目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財務管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財務部門進行利潤報表總結，還可以保證利潤數據信息的完整性。
3、對資金的精細化管理。首先，減少資金的浪費，提高資金的利用率。其次,對資金的流動做好跟蹤管理，防止貪污挪用現象的發生。然后，對應收款項，應該加大催款力度，盡快收回款項，提高資金的流動速度。再次，分散風險，物業管理公司可以與保險公司、保安公司合作，分散資金風險。最后，設立壞賬準備金，將其納入資金管理費用，加強企業的風險意識，增強物業管理公司的抗風險能力。
三、結束語
物業管理公司的會計核算和財務管理對公司的整體管理和發展都很重要，但是我國物業管理行業處于初級階段，還存在很多不足，我們要加強物業管理公司的會計核算和財務管理水平，推動我國物業管理行業的發展，更好的為業主服務。
物業公司的財務管理制度篇4
近年來，物業管理行業在激烈的市場競爭中正穩步向前發展。物業管理公司的財務管理不同于其他類型的企業，它的特殊性決定了它財務管理工作的特殊性。隨著我國城市化進程的加快，城市中一座座高樓大廈平地而起，為城市的發展與建設提供了一道亮麗的風景線。在眾多的高樓中，寫字樓比比皆是，對寫字樓物業的管理已成為物業管理中重要的一部分內容。
(一)財務管理具有綜合性管理的特點
面對激烈的市場競爭，物業公司也在不斷創新管理模式，來適應新經濟環境對物業管理公司提出的要求。物業公司的管理不同于其他行業的管理，它自身的特點較為鮮明，即：以服務為主，以企業的服務來換取等價值的一種體現。寫字樓物業管理主要是對租戶和出入人員進行管理，由于每棟寫字樓的租戶較多，出入人員較為復雜，因此，管理難度較大。這就要求物業管理必須將自己的服務進行定位，始終堅持“安全、舒適、快捷”的原則來開展工作。這也就決定了物業公司在管理上具有綜合性的特點。
(二)財務管理具有全面性的特點
物業公司的財務管理工作已經滲透到寫字樓物業管理的各方面工作中。物業管理工作的順利展開離不開財務管理的保障。物業公司服務的順利進行都需要一定的資金作為保障才能正常運轉。例如：對寫字樓租戶收取房租的管理、為租戶修理損壞的基礎設備、更換寫字樓公共使用部分的物品、支付寫字樓保潔人員的工資等。還有的服務是需要物業公司先墊付資金才能進行正常工作?？梢?，物業公司每一項工作的順利開展都離不開資金的維持，財務管理工作已經切實滲透到物業管理的各方面，只有加強對物業公司的財務管理才能為物業公司的管理及正常運轉提供保障。
(三)財務管理具有簡單性及安全性的特點
物業公司的經營管理過程不同于其他企業的經營過程，它不存在生產活動、銷售活動，大部分涉及到的是小區內的各種設施的維修與養護等管理服務，因此，其資金的運動過程及運動形式相對于其他企業而言比較簡單，這也說明物業公司的財務管理中核算對象比較簡單。另外，對物業公司的各項收費采取的監督，不僅僅依靠企業本身來完成，還依靠相關政府部門及業主等的監督。這也就使得物業公司對資金的運轉過程的監督具有安全性。
二、物業公司財務管理現狀分析
雖然隨著我國房地產市場的不斷升溫，寫字樓物業公司也得到了迅猛的發展，但是，由于物業公司在內部控制、財務人員業務素質、資金的籌措、運用等方面還存在著諸多問題，使得寫字樓物業公司的財務管理發展較為緩慢。
(一)內部控制體系尚不完善
由于我國大部分寫字樓物業公司是新成立的，所以在管理能力上還存在不足，財務管理的內部控制體系尚不完善，比較薄弱?？傮w而言，我國寫字樓物業公司的財務管理還沒有完整的規范可供遵循，由于物業公司的會計核算較為簡單，并未制定相應的內部控制制度，這對物業公司的發展是極為不利的。例如：很多寫字樓物業公司對于日常辦公用品的領取十分隨意，并未建立臺賬；對于物業公司的固定資產與辦公用品并未進行區分管理，而且對寫字樓租費、物業費的收繳也不夠及時，使很多租戶并未感覺到便捷而產生了怨言；對于物業公司的經營收入也未能進行有效的監管，使經營收入的記錄及使用比較混亂。上述這些現象都是由于物業公司嚴重缺乏內部控制制度而造成的，收入不及時入賬、支出無法進行有效的節約，最終的結果只能是公司虧損連年增加。
(二)物業公司管理者缺乏現代企業管理理念
目前，我國很多寫字樓物業公司的管理者和領導者缺乏現代企業管理理念，不重視對成本的管理。隨著市場經濟的不斷發展，寫字樓物業公司也逐漸向著專業化、智能化、規?；姆较虬l展。但是，由于受經營規模等因素的影響，很多中小型物業公司缺乏現代化企業管理理念，沒有對企業做出準確、科學的市場定位，缺乏長遠的發展眼光和經營戰略，從而未能帶領企業走向規?；l展。同時，由于對財務管理工作的忽視，并未對企業的各項資源進行優化配置，出現了資源嚴重浪費，企業經濟效益低下等問題。因此，物業公司必須樹立起現財觀念和成本核算觀念。
(三)財務人員素質有待提高
就我國目前物業公司的實際情況來看，很多公司為了節約人力成本，在使用財務人員時以最低人力成本作為選用人才的依據，缺乏對財務人員的專業知識和職業道德的了解。例如：很多財務人員是由收款員或其他崗位轉崗來的，更有甚者居然沒有會計從業資格證。同時，很多物業公司為了節約人工成本，基本是會計、出納一人兼，這已經違背了會計職務相分離的原則?？梢?，目前物業公司財務人員的業務素質及職業道德都有待進一步提高。
(四)很難實現投資盈利
近十幾年來，我國物業公司得到了迅猛的發展。但是由于物業費的收費標準不高，很多物業公司一直處于虧損狀態。另外，受到寫字樓物業公司經營規模的影響與限制，物業公司可選擇的投資項目很少，即使遇到較為合適的投資項目，但由于物業公司缺乏強有力的理財管理團隊，最終導致其投資存在風險，很難獲得投資盈利。
三、優化物業公司財務管理制度的有效措施
(一)不斷完善物業公司內部財務管理制度
物業公司必須根據國家的統一規定，并結合自身的業務特點和內部管理的要求，不斷規范企業內部財務管理制度。同時，根據物業公司的特點將這項制度不斷進行完善與細化。例如：經常核對公司的臺賬及上交的各種財務資料；定期檢查并監督寫字樓內的各項收入。只有建立一套科學、完善、規范的財務管理制度才能不斷規范物業公司的行為，促進其健康持續發展。
(二)建立并完善財務成本分析與控制制度
在物業公司財務管理中的一個重要方面是成本管理。物業公司最重要的成本支出是人工成本與管理費用的支出。因此，物業管理公司必須在內部樹立“全員成本”的新理念。一方面，物業公司可以在企業內部樹立科學的成本控制目標，提高員工的成本意識；另一方面，整合并優化人力資源，激發人的內在潛能，減少冗員，降低人工成本。努力培養出一支愛崗敬業、專業素質強的高素質財務管理隊伍。
(三)提高財務人員的綜合素質
物業公司必須定期對財務人員進行職業道德、業務知識等的培訓與繼續教育。使財務人員不僅僅是財務單據的傳遞著，更能為公司領導者、經營者的決策提供科學、有效的數據依據。
(四)不斷促進物業公司的規?；l展
物業公司不同于其他企業，主要是依靠管理服務來獲取盈利的。這就要求物業公司必須廣開思路，通過多種途徑創造收入，為公司盡可能多的獲得利潤。例如：寫字樓物業公司可以開設商品貿易代銷之類的經濟實體來獲得利潤。
三、總結
總之，物業公司的健康、持續發展離不開財務管理的優化，物業公司必須加強內部財務管理制度的建設，根據自身特點不斷進行完善，促進物業公司的規?；l展。
物業公司的財務管理制度篇5
關鍵詞：物業管理 會計核算 財務管理
物業管理是指受物業所有人委托，根據物業管理委托合同，參與物業房屋建造、使用等的服務。包括對所管轄區域的公用設備、設施、房屋本身及治安、環境等進行管理。物業作為一個新興的服務業，在現代服務業中占據重要地位。會計核算和財務管理是物業公司經濟核算至關重要的一部分。它通過會計賬簿、會計憑證反映了物業管理公司的所有經濟活動，在物業管理公司內部管理中的重要作用是不言而喻的。物業管理公司會計核算和財務管理要統籌內部各部門和公司外部的所有賬務，所以工作復雜，工作量大。要求我們更要做好物業管理公司的會計核算和財務管理工作，提高物業管理公司的總體水平。
一、我國目前物業管理公司的會計核算與財務管理存在的問題
（一）我國物業管理公司的會計核算和財務管理處在初級階段
會計核算與財務管理一直以來占據著企業管理的重要地位，對企業經濟活動的展開和企業發展是及其重要的。我國物業行業從上世紀八九十年代才有了真正的發展，起步晚， 經驗少，目前正處于初級階段。很多物業管理人員對企業會計核算和財務管理認識不夠，沒有形成完善合理的財務管理系統。這影響了我國物業管理行業的發展。
（二）我國物業管理公司的會計核算和財務管理存在的具體問題
物業管理雖然是新興的產業，但是隨著我國各項事業的發展，物業行業的競爭力也逐漸增大。伴隨我國物業行業的發展，大部分物業管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國物業管理發展時間短、物業財務管理人員專業素質不高造成很多問題。
1、會計核算和財務管理的基礎工作缺乏統一規范的管理。會計記賬的方式不合格，沒有嚴格按照會計制度明細記錄財務狀況；會計科目混亂，收支會計科目的記錄不準確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會計資料造假，數據失真或者不準確，作假帳的現象是依然存在的；會計核算和財務管理手續不合理，有些經濟業務甚至沒有正式的合同或者協議等現象都是會計核算存在的嚴重問題。這些會計核算和財務管理基礎的問題嚴重影響會計信息的準確性和完整性，影響物業公司對數據的判斷。
2、會計核算方式單一。很多物業管理公司不注重會計核算這一塊，公司財務狀況由財務部門統一管理核算，其他部門很少設立會計核算和財務管理人員專門對本部門的財務進行詳細管理。物業管理公司的業務范圍大，一個物業公司要同時管理好幾個小區甚至更多，賬目設置不詳細不利于公司對每個小區的具體情況分析和管理。
3、會計核算和財務管理手段落后。很多公司目前的會計核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會計數據收集、分析、處理大部分依靠人工作業。這樣既耗費大量的時間，還影響數據的準確度。財務管理工作把很多時間用在做賬上面，用很少的時間對財務狀況進行詳細的總結分析。
4、成本管理不完善，資金利用不當現象存在。成本管理有三種方式：調整經濟活動的規模效益；與供貨商談判交流，轉移成本；加強財務管理，強化預算管理，節約支出。這些方法只能片面的短時間的管理成本，忽略了物業管理在對企業的供應和服務環節的成本管理，這樣對物業管理公司的長期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。
5、財務報表不詳細，不能為公司管理提供詳細準確的數據。很多物業公司對外提供的財務報表只是很籠統的資產負債表、利潤表等。沒有管理需要的各種詳細報表。例如：維修報表、各種服務費用報表等。還有很多財務信息是采用統計的方法，統計工作時間長，數據不準確，不能滿足財務管理的需求。
6、稅務賬目不清楚，物業管理收費對稅務的劃分不清楚，導致申稅及納稅不真實。
7、會計核算和財務管理分不清。很多物業公司認為會計核算是會計部門的工作，沒有認識到會計核算和財務管理是一個體系。
二、提高物業管理行業會計核算和財務管理水平的方法
（一）規范管理會計核算和財務管理基礎工作
1、提高財務工作人員的思想素質和專業素質。對財務人員進行專業培訓和思想素質培養，提高財務人員的知識水平和管理能力，做好公司的財務管理工作。
2、建立健全公司內部的會計核算制度、財務管理制度、成本核算制度、財務清查制度等。讓公司的會計核算和財務管理有制度可依。
3、建立完整的財務監督體系。有了完整的財務監督體系可以規范財務管理的整個過程，提高財務管理的效果。特別是原始會計憑證的審核制度，這樣可以保證會計信息的完整性和準確性。
（二）建立二級會計核算和財務管理制度。
由于物業管理公司管理區域的增多，對財務的管理也應該更加詳細。要掌握詳細的數據信息，必須建立二級或者多級的會計核算和財務管理制度。以每個小區為單位建立會計核算和財務管理制度，對小區信息及進行整合分析，再將原數據和整合數據交由公司總財務部門，公司財務部門對每個小區的信息數據進行分析。必要時這些詳細的信息也是物業公司制定小區管理計劃的重要依據。
（三）正確劃分應繳稅務項目，準確申報應納稅額。
很多物業公司會計人員分不清楚公司“管理處”和業主委員會之間的關系、物業管理企業所有者權益和物業所有人權益之間的區別、物業管理服務費用的會計核算和稅務申報之間的關系，以及對應繳稅項和非應繳稅項之間的劃分認識不清。這些都導致會計核算和財務管理不當。要增強財務人員的稅務知識，正確劃分應交稅務項目，按時申報納稅，做好物業管理的財務工作，保證各方利益不受損害。
（四）對財務進行精細化的管理。
1、對成本進行精細化管理。建立會計輔助核算和財務管理制度，成本核算必須明確到各個部門及負責人，可以按照單位管理的需要對成本科目按部門、按人員、按地點進行輔助核算，對每一筆開支的用處和單位都進行詳細的記錄，保證信息的完整性和準確性。
2、對利潤進行精細化管理，進行最小范圍的核算。以部門或以樓體為單位劃分利潤的財務管理，每個單位的財務管理又可以劃分下一級的財務管理單位（例如再以項目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財務管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財務部門進行利潤報表總結，還可以保證利潤數據信息的完整性。
3、對資金的精細化管理。首先，減少資金的浪費，提高資金的利用率。其次，對資金的流動做好跟蹤管理，防止貪污挪用現象的發生。然后，對應收款項，應該加大催款力度，盡快收回款項，提高資金的流動速度。再次，分散風險，物業管理公司可以與保險公司、保安公司合作，分散資金風險。最后，設立壞賬準備金，將其納入資金管理費用，加強企業的風險意識，增強物業管理公司的抗風險能力。
三、結束語
物業管理公司的會計核算和財務管理對公司的整體管理和發展都很重要，但是我國物業管理行業處于初級階段，還存在很多不足，我們要加強物業管理公司的會計核算和財務管理水平，推動我國物業管理行業的發展，更好的為業主服務。
參考文獻：
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物業公司的財務管理制度篇6
關鍵詞 物業公司 財務內控 財務風險 防范
由于當今市場競爭越來越激烈，物業公司想要提高經濟效益，更好的發展，必須加強企業的內部控制，防范財務風險。物業公司內部控制主要是指建立科學的制控制度來保證公司各項資金的安全，從而提高企業各方面的效率。物業管理企業加強對內部控制的管理是十分重要的，它能夠從一定程度上保證企業的穩定性發展。
一、物業公司內部控制的相關內容
做好物業公司的內部控制，能夠保護企業的資金安全，降低財務風險。物業公司的財務內控一般包括以下內容：
（一）對企業收入的控制
物業公司首先要合理的規范物管費（物業管理費）的收繳流程及內控制度，確保公司的主營收入。管理物管費的收繳，主要是做到準確的記載數據、按時收取、分項的核算等，使每個流程緊密結合，并對部分相容的職務進行分離，完善監管制度。首先，要控制資金的完整性。主要包括：銀行的對賬單、收據和發票、往來賬的核對及業務量的控制等。此外，還要對資金的安全性進行控制。包括：控制庫存的限額、賬實的盤點及控制崗位的分離等。
（二）控制庫存的物資及材料
要建立完善的管理制度，合理的控制物資及材料，明確崗位的相關權限與職責。其中最主要是控制： （1）儲存量。（2）采購量。（3）批量采購的過程。（4）少量采購。
（三）控制費用的支出
費用支出的控制，主要包括對物業公司代收和代付費用（如水電費的收入、支出）的控制，及物業公司運行的成本控制。在費用的支出中往往會出現一些問題，如計量儀表出現差錯、管線出現泄露等。因此，要及時檢查總表的用量，完善審批制度，發現漏點，以便合理地控制費用支出。
二、物業公司的財務內控現狀
目前，很多物業公司的規模不大，所涉及的資金量較小，但具有很大、很雜的業務量，如水電費的收取、采暖費收取及物業服務費等。在收取過程中，會遇到前面所說的問題，還有部分業主不配合等，導致重復工作的出現。很多公司沒有重視業務的復雜性，忽視了相關工作人員的工作?；蚴浅鲇趯境杀镜目紤]，沒有專門的財務內控部門，而是將審計工作交由財務部的人處理。這就造成了物業公司內各部門對財務內控不重視，并且減弱了內部控制機構的獨立性，影響到企業內部控制的質量。
三、如何加強物業公司的內部控制，防范財務風險
要防止物業公司出現財務風險、信息失真等經濟犯罪問題的產生，物業公司必須加強內部控制。對于公司的內部控制來說，完善內部財務制度有著極為重要的意義。要做好公司內部財務控制，需要從以下幾個方面進行改善：
（一）控制好庫存物資及材料
相關部門在控制庫存物資時，應注意以下幾點： （1）確定適當的儲存量。（2）對于采購量，加強監管和控制。（3）在進行批量采購時，由財務部、采集部、審計部、使用部門等一起參與，以此達到采購過程的透明公開化。（4）如果采購的量較小時，需要相關部門對其價格、質量等進行比較選擇，嚴格按照規定進行審批。
（二）加強物業公司資金的籌措管理，增加企業收入
一般來說，物業公司的收入都是來自業主及用戶繳納的管理費用。物業公司的資金必須科學、合理地使用，使之用在重要的、必要的項目上，使資金發揮最大的作用，資金使用公開透明化。此外，公司可以通過融資的方式進行資金籌措，但要防范風險。對于物業公司來說，多進行融資，尋找更多的資金來源，獲取大量的借貸資金，是籌措資金的好方法。此外，物業公司還可以選擇抵押貸款、投資等，選擇科學的投資方式，進行短期投資，并加強對短期投資項目的管理，實現公司的最大價值。
（三）建立規范的基礎財務工作
為了降低公司的成本，獲得良好的經濟效益，必須要重視公司的基本財務信息。而要確保財務信息的真實性、完整性，必須要有科學的財務基礎工作作為保障。（1）首先，要加強對公司財務信息原始記錄的管理。建立完善的財務管理制度，對原始記錄的相關內容、方法格式統一規劃，要及時反饋、傳遞、保管原始記錄，保證它的真實性和準確性。（2）要規范物業公司的物資管理，如購入、進庫、領用等，加強對物資的驗收、計量等工作，以免出現差錯。（3）制定限額管理。制定相關的限額，如物資限額、人員限額、勞動限額、費用限額及考核方法等。（4）物業公司要加強對物資的預算，在項目前期做好資金控制。建立完善的財務預算制度，對財務的預算過程做好檢查，確保公司活動能在計劃的資金內進行。
（四）對財務信息進行分析，保證資金的有效利用，規避財務風險
一般來說，物業公司的收入主要是來自對客戶提供物業管理而收取的管理費，還有物業公司自身進行投資理財等活動獲得的收入。物業公司想要加強內部控制，防范財務風險，就要對財務信息進行有效的分析，了解企業資金的利潤、支出、資產負債、資金的流動等。此外，物業公司的財務部門要了解公司的資產量及負債水平等，分析公司的財務狀況，保證資金的正常運轉。此外，還要對公司的管理效率進行分析，了解公司的具體情況，防范財務風險。
（五）企業要購買相關的社會保險，以便在出現問題時減少企業的損失
有的企業為了節約成本，會選擇自己承擔風險，并對可能發生的某些風險進行控制。但這種做法本身也算一種風險，一旦出現問題，就可能會對企業造成極大的損失。因此，企業可以通過購買商業保險（如公共責任險、財產險、物業管理責任險等），做好財務風險預防措施，盡最大可能地降低財務風險，減少企業的損失。
四、結束語
隨著物業管理行業的日益成熟，物業公司在蓬勃發展的同時也面臨著很大的競爭，以及各種財務風險。加強內部控制，對于物業公司有著重要的意義。公司只有做好內部控制，才能減少資金的流失，防范資金的風險，使企業正常運轉。因此，物業公司應該建立健全內部控制體系，完善財務管理制度，加強內部控制，做好防范財務風險的相關工作。只有提高了財務管理的質量，物業公司才能正常、穩定地發展。
（作者單位為蘭州石化公司藍馨管理公司）
參考文獻
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物業公司的財務管理制度篇7
關鍵詞:物業公司 內控 財務風險 防范
一、物業公司內控的主要內容
內部控制制度是保護企業資產安全，保證會計資料真實完整，及時發現、糾正錯誤和防止舞弊的有效管理手段。就物業公司財務內控而言，主要內容是：
(一)收入控制
作為物業公司主營收入，物業管理費的收繳內控制度和流程設置應合理規范。從費用標準制定到正確記載、及時收取、足額交納、分項核算等流程應環環相扣，對不相容職務進行有效相分離，加強制約和監督。
(1)資金完整性控制。資金完整性控制主要包括發票和收據、銀行對賬單、往來賬核對控制和業務量控制。
(2)資金安全性控制。資金安全性控制主要包括賬實盤點控制、庫存限額控制和崗位分離控制。
(二)庫存物資和材料控制
要建立健全庫存物資和材料的管理制度，明確崗位職責和權限。主要包括：確定合理存量；加強采購量的監督和控制；批量采購由財務部門、采購部門、審計監督部門和使用部門等共同參與，保證采購過程的公開透明；小零星采購要經有關部門對質量、價格、供應商等進行篩選、審核，按規定授權審批。
(三)費用支出控制
包括物業運行成本的控制和物業代收代付如水電費支出的控制。其中的水電費支出往往金額較大，且易受管線漏耗、計量總儀表等因素影響，在支出環節應建立總表用量查驗、復核審批制度，以便及時發現漏點，將支出控制在合理平穩狀態。
二、完善物業公司內控，防范財務風險
物業公司要完善內部會計控制，防止出現會計信息失真、財務風險等各種經濟犯罪活動的發生。完善物業公司內部財務制度是加強公司內控、防范財務風險的重要內容。其次，物業公司還要規范財務基礎工作，加強物業管理資金的運行和籌措管理，真正做好公司內控和防范財務風險的工作。
(一)建立健全物業公司財務管理制度
首先，物業公司加強內部審計工作，建立完善的內部會計管理體系。物業公司應該合理地設置各個崗位和部門，建立崗位和部門責任制，優化內部組織結構。其次，物業公司要建立會計評價和考核機制，建立科學完整的執行和決策監督機制。再次，物業公司要結合自身經營特點，制定規范的財務活動規則。
制定收費人員工作細則，對日常收、交費工作進行指導與約束。積極推行收費信息化，將計費、收費、統計報表、上交總部財務等流程中的關鍵控制點鑲嵌于收費軟件中，合理分配操作權限，并定期不定期對小區收費工作進行檢查，實現有效二級財務控制。
(二)建立規范的財務基礎工作
物業公司的財務信息是降低公司服務成本，獲得經濟效益的重要因素。而準確、真實、完整、及時的財務信息又需要科學的、規范的財務基礎工作做保障。
(1)物業公司要加強對原始記錄的控制和管理。統一規劃原始記錄的內容、方法和格式，要明確傳遞、反饋、保管和匯集原始記錄的要求，要建立完整的責任制，保障原始記錄的正確、真實和及時。
(2)強化定額管理，嚴格制度并執行公司內部的物資定額、勞動定額、人員定額、費用定額、工時定額和考核辦法。
(3)規范公司物資的購進、領用、入庫和維修等各個環節，加強計量驗收的管理工作，增收節支。
(4)物業公司應加強財務預算管理。建立健全財務預算制度，做好財務預算過程中的檢查和考核工作，制定明確的財務預算方法和編制程序，確保公司經營目標的順利實現。
(5)物業公司要做好財產清查工作，加強財產管理，定期開展財產清查活動。只有加強財產清查管理才能加速資金周轉，促進公司財產的有效管理，提高物業公司的經濟效益。
(三)加強物業公司資金運行和籌措管理
物業公司的物業管理收入都是向使用者或業主收取的管理費用，所以公司資金的籌措要堅持經濟效益和社會效益相統一的原則。此外，物業公司的資金要合理、有計劃的使用，把資金用在有必要的管理項目上，使資金使用情況更加透明、公開。同時，物業公司還要進行科學的投資，積極防范財務風險，注重科學投資模式的選擇，盡可能地進行中短期投資，加強對投資項目的可行性研究。加強對投資項目的控制和管理，做好監督工作，實現物業公司價值的最大化。
(四)進行全面財務分析，保證資金的合理利用，防范財務風險
物業公司的主要收益來自兩個方面，一個是通過向客戶提供物理管理，取得管理費；另一個是物業公司開展各種經營活動，進行分散化和多元化的投資。物業公司要想防范財務風險，加強內部控制，就要進行有效的財務分析，促進物業公司的發展。
物業公司的財務管理部門要對公司的財務狀況進行評價分析，了解公司的負債、資產水平，判斷的經營風險，確保資金合理運作。物業公司的財務分析還要分析公司的管理效率，及時了解公司的運作情況，檢查財務制度，防范經營風險。同時，物業公司在財務分析過程中，還要注重財務預測和計劃，制定有效的方針政策，對資金、成本和利潤進行預算、預測。
三、結語
物業公司加強內部控制，建立完善的內部財務控制體制，建立健全財務管理制度，真正做好物業公司防范財務風險的工作。物業公司做好內控工作，能使公司合理運用資金，防止資金的浪費和流失，避免出現財務風險，促進物業公司健康、穩定發展。
參考文獻：
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物業公司的財務管理制度篇8
1.財務管理與會計核算仍在初級階段
財務管理與會計核算在企業中都屬于核心部分，企業業績如何完全取決于財務管理水平。物業管理行業是最近幾年才興起的一個行業，目前仍在初級發展階段，大部分企業對財務管理的突出作用認識不足，現行的財務管理體系也缺乏完善性，實際效率不佳。
2.財務管理與會計核算方面的問題
會計管理基礎工作薄弱。建賬速度緩慢，未嚴格根據相關的會計制度對各類賬目進行分類。原始資料的真實可靠性低，用于會計核算的基礎資料不齊全，常出現打白條的情況，會計資料的手續不健全，部分關鍵性業務缺乏必要的合同；會計科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點財產的制度，或者實際存在該制度，但執行力不夠。以上種種現象將嚴重影響到會計核算的準確性、規范性，無法將企業會計信息真實全面的反映，這無疑阻礙了會計報表使用者的正常作業。管理資金力度有待提高。當前，資金緊缺已經是物業管理中常見的一種問題，其無論是資金來源還是資金數量均十分的有限，具體項目涵蓋了：啟動資金、維修資金、經營性收入、管理服務費。一般情況下，物業公司屬于中小企業規模，注冊的資金并不多，資金實力薄弱，銀行認可的不動產數量較少，很難向銀行貸款。成本核算方法太過單一。關于成本核算，公司財務部門常常是以集中核算為主，設置二級明細科目，相關職能部門與管理部門未參與成本核算活動中，通常是設置收支總賬。物業公司的管理與服務涉及面廣，一個公司可對數十個小區進行管理，服務事項眾多，所以必須精細化的對小區服務成本進行管理，結合具體的項目與類別明確匹配的明細分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學決策具有有力的依據，達到企業管理需求。會計核算體系缺乏統一性國。由于物業公司的發展時間在我國還較短，所以實行的會計核算制度缺乏統一性，公司進行會計核算過程中，未充分掌握會計核算制度中規定的要求。此外，公司當前采用的會計核算管理制度不夠嚴謹，為了在市場上更好的發展，公司應加強會計工作，構建一套行之有效的會計核算體系，以保證財務管理水平及效率。成本管理方法滯后。傳統成本管理的重心主要是實現預期的規模效益；增強與供貨商談判的能力，節約企業成本；由財務部門對費用有效控制，降低預算與開支。從上述中可以看出，關于成本因素方面未進行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級階段中，僅在企業內部實施成本管理，而對于供應與服務方面的成本管理甚少考慮，企業的市場形象與品牌效應關注的很少，缺乏有利于企業全面發展的途徑，也沒有一套成本管理體系。
二、強化物業公司財務管理及會計核算的對策
1.對會計基礎管理工作加以完善
物業公司應嚴格按照國家頒布實施的有關文件及時有效的建賬，不斷強化會計人員培訓力度，以保證會計從業人員都具有較高的業務素質；構建并落實完善的會計管理制度；在公司內部構建匹配的會計監督體系，將會計具有的監督職能作用全面發揮，認真細致的審核與稽核原始憑證，從而增強會計信息整體質量水平。
2.加強財務分析
物業公司經濟收益來源渠道有：公司在向客戶提供所需的服務后收取的相應費用；公司通過多樣化的經營方式來實施多元化投資，以從中獲取一些經濟效益。物業公司要想將自身規模進一步擴大，推動財務管理順利有序進行，就必須將真實可靠的信息及時的提供給客戶，這就需要物業公司對自身的財務狀況充分了解，清楚特定階段中公司具體負債及資產情況，科學合理的判斷存在的運營風險。此外，物業公司還可在市場化經濟發展中了解自身的資金構成情況，將閑置的資金投入到其他地方進行使用，對成本運轉有效控制，完善現行的財務管理制度，促進財務管理良好發展。
3.落實績效考核制度
物業公司要想具有較高的競爭實力，擁有一批專業優秀的管理人才、服務人才與技術人才是關鍵，并加強績效考核，促使企業戰略目標的有效實現，提高企業競爭實力。實踐得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以為了保證物業服務較高水平，節約人工成本，加強績效考核至關重要。
4.加強資金管理
資金管理過程中應做好以下幾方面的工作：推動資金有效運行，提高公司整體收入；對資金實施跟蹤管理，強化資金利用率，做好資金調度工作，專門款項用于專門項目，嚴厲禁止有挪用資金與占用資金的不良行為發生；加強應收賬款的催收力度，適當的降低應付款比例，提高存貨管理水平；規避風險，收取一定的水電費押金，與保險公司、保安公司構建良好的合作關系，從而避免資金風險與索賠風險情況的發生。
5.構建二級核算與管理制度，集中核算與分散核算并存
當前，在我國房地產的大量開發下，各類以獨立核算為主的物業公司對多數獨立的物業小區與項目提供了相應的管理與服務。管理過程中，這些小區與服務項目都明確強調獨立進行人員、物資、服務的管理，也就是一級管理下的二級管理。此外，為了保障物業產權人的合法利益，各小區應設置專門的業主委員會，主要職責任務是實時監督小區財務狀況與維修基金利息使用情況。所以要想將會計核算優勢作用全面發揮，保證核算質量，精確的反映與詳細記錄企業資金流動情況與經營成果，推動公司持續健康發展，就必須改革會計核算體制，以二級核算財務管理為主。
三、結論
會計核算在物業公司經濟核算中占據核心位置，通過價值形式對公司所有核算單位生產經營中的勞動消耗、物質消耗、資金占用情況進行全面的反映及監督。財務核算主要是按照審核后所獲得的原始憑證運用會計科目填制記賬憑證與登記會計賬簿，將貨幣作為計算單位，充分詳細的對所有核算單位的經濟活動全程進行記錄。隨著現代市場經濟的快速發展，要求物業公司必須具備較高的競爭實力，加強自身發展，并且對自身發展過程中出現的問題進行深入的分析研究，準確劃分各部門的職責權利，科學規劃與計劃資金運作，嚴格落實完善的財務管理制度，樹立正確的財務管理觀念，通過一系列有效的措施加快公司在現代市場中穩步前行.